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主控版不動產投資新世代：RWA 如何顛覆傳統 REITs？
不動產 RWA：新型 REITs 再出發？
對於在台灣發展區塊鏈的公司來說，2024 年 6 月除了有中華民國虛擬同業公會的正式成立外，金管會還攜手金融科技共創平台，共同成立了「現實世界資產（Real World Assets，RWA）代幣化小組」。該小組與台灣六家主要金融機構合作，包括台新銀、北富銀、中信銀、國泰證券、國泰投信及元大金控，並分為債券和基金兩個面向，致力於推動「實體資產代幣化」的發展和創新應用。
國際上，早已有許多超大型公司在 RWA 的賽道上有所布局。例如，投資管理公司 Franklin Templeton 在 2021 年便推出了基於 RWA 的代幣化基金 FOBXX，為傳統金融市場注入了區塊鏈技術的創新動力；全球投資管理龍頭公司 BlackRock 也在 2024 年於以太坊上發行了BUIDL基金，主要投資於美國短期國債和其他低風險資產的代幣化基金。
不動產 RWA：穩定、透明、高流動的最佳選擇
Real World Assets，也稱為「現實世界資產」或「RWA」，是指將現實世界中的實體資產，轉化為區塊鏈上的加密貨幣形式，實現資產的數位化與去中心化交易。透過代幣化，這些資產能更便捷地進行交易、抵押、租賃等多種金融活動，進一步提升市場流動性和交易效率。RWA 的類型廣泛，包括股票、債券等傳統金融資產，以及房地產、黃金等有形資產，甚至涵蓋碳排放權、版權和應收帳款等無形資產。
根據Defillama數據顯示，RWA類別整體項目的規模目前正在經歷爆炸性增長。
（插入連結：RWA那篇文）
其中，不動產是 RWA 的代表性應用之一。透過將房地產進行代幣化，不動產投資者能夠擁有部分房產的所有權，並按比例獲得租金收益與資產增值的回報。這種模式降低了房地產投資的門檻，讓更多人能參與這一傳統上需要高額資本的市場。同時，不動產 RWA 也解決了房地產流動性低的問題，投資者可以在區塊鏈上快速買賣代幣化的房地產資產，提升資金的使用效率。也因為不動產 RWA，讓跨國投資變得更加便捷，打破了地理的限制，讓全球的房地產市場更具吸引力和流動性。
現行有的 REITs 難道還不夠嗎？
作為最傳統且成熟的不動產證券化方式，REITs（Real Estate Investment Trusts，不動產投資信託）將不動產產生的「現金流」或「價值」通過金融工具進行打包，包裝成可以作為投資者交易的證券化產品。這種方式不僅能降低投資門檻，讓更多投資者以較小的資本額參與不動產市場，還能提供穩定的收益來源，例如租金收入或不動產增值回報，並成為連接不動產和金融市場的橋樑。可以將其優勢統整為以下三點：
根據 KPMG 畢馬威不動產報告顯示，日本作為全亞洲最大、全球第二大的 REITs 交易市場，至今已發行超過 60 檔的 REITs，其總市值超過 1,100 億美金；而亞洲第二大市場的新加坡，也有超過 900 億美金的市場價值。台灣和香港則都是從 2003 年開始發展 REITs 市場，至今已各自發行了 10 檔和 11 檔 REITs，然而香港的市場規模和活躍度卻遠高於台灣。
「管理問題」導致 REITs 市場不如預期
這樣看來，REITs 理應成為炙手可熱的金融產品，但在台灣，REITs 市場的規模卻僅佔股票市場的 0.12%，其發展受限的主要原因在於「管理困難」。
由於台灣目前發行的 REITs 多屬信託類型，依照法規必須由銀行業者發行受益憑證。然而，銀行缺乏專業的不動產經營能力，因此需要將不動產委託給物業管理公司代為管理。再加上 REITs 通常是多處房產組合成一檔基金進，無法針對單一不動產發行，這種模式進一步加劇了「有責無權」的情況。銀行對不動產的經營缺乏直接控制力，而物管公司則因缺乏透明度與責任機制，往往僅維持基本運營，採取消極管理，甚至無法實現資產增值。這些問題不僅削弱了 REITs 的運作效率，也進一步降低了投資吸引力。
相比之下，RWA 通過區塊鏈技術，能有效解決傳統模式中透明度不足的問題。區塊鏈具備去中心化和分布式賬本的特性，所有交易和資產流動記錄均公開且不可篡改，投資者能隨時檢視資產管理狀況，確保投資過程更透明、更可信。此外，智能合約的應用可以自動執行資金分配、收益結算等程序，減少中介干預並提高管理效率，使 RWA 成為更加靈活、高效的資產管理方式，也為投資者提供了更透明、可靠的參與不動產市場的機會。
RWA要跟上國際腳步還有一大段路要走
台灣在不動產 RWA 領域的法律架構仍相對落後，並存在許多制度上的空白。雖然政府已成立 RWA 發展小組，試圖推動相關政策，但目前進展緩慢，顯示出我們在此領域中的法規制定與技術應用仍處於起步階段，尚未形成完善的規範和實務運作的機制。
反觀國際市場，已有多個成功案例展示了不動產RWA的實際應用與潛力。例如，RealT 透過以太坊區塊鏈，將美國房地產代幣化，為投資者提供低門檻進入不動產市場的機會，並按月透過自動化系統分配租金收益；Lofty 強調靈活的退出機制，讓投資者能快速交易其 RWA 股份；Tangible 則將市場擴展至包括貴金屬等實體資產，提供多樣化的投資選擇。這些項目目前分別管理著數十億美金的不動產與其他實體資產，且規模持續穩步增長，充分展現不動產 RWA 模式在國際市場上的成熟度和吸引力。
若我們能夠借鑑國際經驗並加速法規完善，不動產 RWA 將有機會在台灣市場占有一席之地，提升房地產市場的流動性與透明度，並降低投資門檻，讓更多人參與資產增值的機會，推動市場創新，打造普惠且具全球競爭力的房地產生態系統。